港股市场即将迎来第14家物业公司。8月7日，保利物业发展向港交所提交招股书。

根据IPO文件，保利物业2018年营收仅次于绿城物业和碧桂园服务，算上还未上市的行业龙头万科物业，保利物业暂排第四。

上市仅是保利物业的新起点，这家公司的野心是成为行业数一数二的龙头。拥有二十余年物业管理经验的保利物业，在2019年率先提出了“大物业”概念，这意味着，物业将由社区服务扩大到城市服务。

据记者了解，当前市场中，和保利物业有类似想法的还有万科物业、碧桂园物业、龙湖物业等，但挟央企国资优势，以及背靠大股东中国保利集团，保利物业有更多的资本在全域服务中胜出。

物业龙头气场全开，所带来的，或许是整个行业格局的改变。

“大物业”时代

招股书显示，截至2019年4月30日，保利物业业务覆盖全国100多个城市，管理817项物业(包括549个住宅社区及268个非住宅物业)，合同管理面积3.71亿平方米，在管面积为1.98亿平方米，在港股已上市的13家物业企业中，仅次于彩生活、碧桂园服务和雅生活。

2018年财报显示，在已上市的物业公司中，在管面积达亿级水平的有碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业，以及彩生活。

一般而言，有房企背景的物业管理公司对母公司都有较强依赖性。如2018年，碧桂园物业在管面积的80.1%、收入的88.6%来自碧桂园集团开发的物业;佳兆业物业在管面积的76%、收入的84.1%来自佳兆业集团;中国奥园旗下的奥园健康这一比例分别高达95.4%、94.7%。中海物业为依赖集团提供的在管面积也高达90%。

与其他物业公司不同，保利物业对母公司的依赖程度相对较低。

保利物业由母公司保利发展控股提供的物业管理面积占比在逐年递减，来自第三方开发商的在管面积占比在持续增加，正在逐渐减弱对于母公司的“依赖症”。

2016年至2018年及2019年4月30日，保利物业由母公司提供的在管面积占比分别为91.9%、86.1%、57.4%、56.2%;来自第三方的在管面积占比分别为8.1%、13.9%、42.6%、43.8%。

对此，保利物业总经理吴兰玉表示：“有一个强大的母公司并非坏事，在某种程度上是优势。保利物业依托母公司，但不完全依赖母公司。”

申万宏源指出，对于具备强势开发商背景的公司而言，过去一轮房地产市场上行周期有效保证了公司未来2018-2020年的管理面积增长，但受销售放缓负面影响，他们会更多通过第三方项目以及收并购等方式扩张。

此外，保利物业率先提出“大物业”概念，即做全域物业、全业态物业，包括住宅社区、产业园区、教育园区、城市空间、乡村建设等为服务市场。

作为央企龙头的保利物业，在规模扩张上除了传统的母公司资源输入、并购合作两种常规手段外，在多业态拓展和“政企合作”方面也具有独特优势。近年来，保利物业抓住国家“放管服”改革和实施“乡村振兴”战略的机会，整合系统内外资源推动城乡融合发展，成功构建了系统性的公共服务体系。

保利物业IPO，标志着物业服务的范畴正在不断扩大，已经从狭义的社区服务走向广义的城市服务，行业加速进入大物业时代。

上市、收并购扩张之下，物业管理行业集中度持续提升。中国指数研究院报告显示，十强企业的市占率从2013年的5%进一步提升至2018年的11%，同期百强企业的市占率从16%提升至39%。

龙头对决

和房地产行业的发展轨迹相似，随着房企扎堆分拆物业板块上市，物业行业集中度正在快速提高，进入“强者恒强”时代。

对于行业龙头而言，其可透过内部增长及并购中小型物业管理公司来扩大规模及实现规模经济效益，借此提高市场地位。

但目前，物业上市公司的估值模型正在发生第三次迭代，规模不再是龙头之争的唯一核心竞争力。

易居智库中心研究总监严跃进认为，万科物业、保利物业是业内少数几个具备多业态服务的公司，具备多元化的物业服务产品结构，长期来看更具可持续性。

一般而言，物业公司收入贡献主要由基础物业服务提供。中指院数据显示，2018年物业百强企业基础物业服务收入占总收入的比重高达80.49%。但随着头部企业在业务领域的不断延伸和拓展，企业的收入结构也逐步呈现出相应的变化。

IPO文件显示，保利物业的传统物业服务对收入的贡献率趋降，社区增值服务的贡献增加，带来了整体毛利率的上升。

保利物业2016至2018年总收入25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，2016至2018年毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%。其中，2018年社区增值服务毛利率高达48.6%，远高于同期的物业管理服务的20.2%、非业主增值服务的20.3%，并在2019年4月底提升至48.8%。

同为央企背景的中海物业，也在拓展多元收入模式。

财报显示，2018 年，中海物业管理服务收入 37.5 亿港元，增值服务收入 4.1 亿元;分别占公司总营收 90.1%和 9.9%;彩生活2018年平台交易金额同比增长24.1%达到人民币94.5亿元，并带动增值业务的收入同比增长47.5%至人民币4.08亿元。

还未上市的万科物业，涵盖住宅、商企、开发商前介服务、社区资产服务、社区生活服务、智能科技服务等六大业务板块，业务收入来源也非常多元化。

基于多元化业务布局及收入的可能性，香港资本市场给予龙头物业股很高的市盈率。截至8月8日，碧桂园服务的市盈率为46.7倍，中海物业的市盈率为32.3倍，远高于传统的房地产开发商。

严跃进指出，随着保利物业登陆港股，物业服务行业真正的龙头之争才刚刚开始;而万科、保利物业的“大物业”模式，将深刻地改变行业格局。