“世界工厂”的中国制造业，东莞在其中占有重要的一席之地。

回溯至上世纪90年代，迫于土地、人工成本上涨等，近十万台商迁徙至大陆寻找机会，珠江口岸城市的广东莞城，凭借优势承接了这波产业转移潮。

彼时，东莞几乎成了台资企业的天下。高峰时期，台资企业超6000家，产值占东莞GDP比重逾四成。鞋业、纺织、家居行业纷纷驻扎，台升家具、金宝电子、裕元鞋厂都是数万人级别的台资大厂。

但时代变迁，东莞经历过2008年的金融海啸之后，传统制造业衰退。不止台资，东莞一大批代工企业面临着停产、倒闭、空置、搬迁……昔日辉煌不在，留下一个个空荡荡的厂区。

“腾笼换鸟”给了东莞一个转身的机会，开始了产业转型升级的路子，高新技术产业、物流业、会展业等渐渐置换了原先的低端制造业。

产业的转移，自然而然投射到地产行业，带动东莞土地升级、房地产崛起。沉寂的工业区与厂房成为土地资源日益紧张的东莞城的解渴杨梅，或改造创新创意园区，或供地出让等。

但是，这颗杨梅对于高速发展的东莞而言还不够。土地开发逼近“底线”、土地供应不足的东莞，仍紧张地通过各种方式加大土地收储整备。

2019年，东莞土地供应计划出炉，全年计划供应14宗商服用地和51宗住宅用地，这一数据相比去年翻了将近两倍。值得注意的是，一些长期供应少、甚至两年零供应的区域此次也开了粮仓。

觊觎莞城乃至大湾区的房企们，自然也敏锐地嗅到机会。

4月伊始，东莞的土拍成为全国焦点，除“自持8万年”的乌龙外，房企报价至封顶价提前十余天锁定地块的动作，也令人侧目。

这不是特例，目前东莞已有四宗锁定地，且买家均已揭晓，分别是保利、融创、“深圳湾一号”开发商鹏瑞，以及初次入莞的首创。

东莞“锁地”战

拉开东莞这波土地潮的序幕，应该是中海力压近30家房企成功夺得万江地块。

4月17日，经62轮竞价后，中海地产东莞投资有限公司以14.38亿元摘得万江区石美地块2019WG007地块，折合楼面价约1.6万元/平米，溢价高达75.79%。当天，地块吸引了27家房企前来争夺——这是自去年全国土地普通低溢价、底价、流拍以来少见的热烈场面。

时隔六天，万江一宗地块再起波澜。

4月23日，原本将于5月7日截止挂牌的万江胜利商住地，在23日11:58至12:01的3分钟内，编号为111号的买家连续报价30轮，使报价直接抵达上限价30亿元+商业自持100%，期间并无其他买家报价。这意味着，111号买家提前13天锁定了地块归属。

事件引起不少关注和讨论，毕竟，以往再抢手的地块，房企也是开拍环节才竞价，激烈争夺之下才将价格抬至高位乃至限价。

观众还没晃过神来，陆续又有三宗东莞地块以报价封顶的方式被提前锁定。不同的是，不再是某家房企的独角戏，其中更是有8家房价参与到一宗地块的提前报价中;锁定用时也逐渐缩短至半分钟、24秒……

首个买家谜底揭晓，夺得万江胜利地块的111号买家是保利发展旗下保利湾区投资发展有限公司。另外几个买家也接连浮出水面，其中融创提前17天、29秒以“10.23亿+自持商业40年”锁定沙田商住地，楼面价约12541元/平方米。

鹏瑞地产更显戏剧性，前期悄然不动，直至开拍前一天晚上9时，才在8分钟内、29次竞价，以“23.6亿元+自持面积100%”的封顶条件提前锁定地块，楼面价约21712元/平方米。

最后一宗揭晓买家的是望牛墩地块，创下东莞土拍速度纪录。

5月6日，5家房企参与报价，经24秒、19轮竞价，98号竞拍者以“限价9.47亿元+自持年限40年”的条件“锁定”地块。

意外的是，这次的竞得人是东莞新兵——北京国企首创置业，通过封顶抢地正式进驻东莞市场。自2017年踏入粤港澳大湾区的首创，此前也已布局深圳、广州、佛山。

回归正题，这四宗地之所以令房企按捺不住、提前锁地，一大原因便是地块的稀缺、优越性。

如中海、保利夺地的万江区域，已有长达两年半未推出商住用地。据悉，在东莞的几大主城区里面，相比于南城、东城，万江比较默默无闻，且土地市场也沉寂了两年，使得楼市供应较为紧缺。

今年1月份，万江迎来第三座大桥银龙桥的通车，拉近了与南城的距离，而且与华侨城等共签约了九个项目，总投资超130亿元。在东莞今年计划供应的65宗商服地和商住地中，万江也以11宗一跃成为供地“第一大户”。

此外，如沙田地块位于虎门港附近，可快速到达广州南沙以及深圳;望牛墩地块生活配套成熟，居住分配浓厚;南城地块开发利用度高等等，都是开发商前来抢地的诱因。

但同时，这批地块包含一定的商业部分，且开发商已报价至自持100%，对于商业方面的考验可能并不小。

“地块的商业体量要么做写字楼，要么做商铺。但这两项东莞已经饱和了，而且东莞跟广州深圳不一样，这里人口、商业氛围都比较分散，有多个中心区，导致人气不集中，所以开发商在商业部分还是有一点压力的。”研究东莞市场的合富研究院高级分析师李兴旺指出。

账算得过来吗?

纵使东莞土地稀缺、出让少，但开发商这么一众而上拍至封顶价，不免让市场担心：这笔账算得过来吗?还有盈利空间吗?

“拿这块地已经算好账了，不会说压力特别大。”此次拿地的某开发商对观点地产新媒体透露。据其透露，这一批锁定地块的定价其实都是相对合理，即便是封顶价也是相对理性、可以接受的，“大家都在算账，够得着就直接去拿，不至于要赔钱”。

定价趋于合理，或多或少与这两年东莞土地出让的情况相关。

据了解，过去两年，东莞几乎面临着“史上最严调控”，不仅有限购、限贷、限外、限价、限售，也出台了一系列细化政策。加之市场预期转变，开发商资金收紧，土地市场随之变温，特别是去年10月以来，一些定价太高，配建加商业自持的地块就面临了流拍或底价成交，包括不少优质商住地。

值得一提的是，此次由鹏瑞以“23.6亿元+自持面积100%”封顶条件锁定的东莞南城地块，就是于去年10月流拍的南城2018WG025热门商住地。

彼时，该地块竞拍条件稍显严格，包括竞价至最高限价后转为竞拍自持4.36万平方米商业用房面积，竞得人须在3.5年内完成交付不少于16万平米的商业办公楼、1600个规划停车位，以及须自持5万平方米的商业用房。

此次再度入市，地块起拍价由19.57亿元下调至14.8亿元，封顶价则从23.73亿元下调至23.6亿元，并取消5万平方米自持商业用房，1600个规划停车位的交付时间延长至4年。

“地块本身就位于东莞黄金地段，板块成熟，此次挂牌取消了自持商业住房、配建车位取消产权等条件，加上东莞一直处于供不应求状态，企业自然拿地意愿就强烈。”诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙说道。

降低起始价、放松条件，确实足够吸引，但是否就真的值得房企报至封顶价锁定地块?是否有些激进?

“东莞今年相应地对地价进行调整，通过各种算法、评估，最后的地价也给了(开发商)一定的利润空间，但这个空间已经非常小了。”李兴旺分析道：“所以还是有点激进，但有些房企尤其是还没有进入东莞的，在大湾区规划的出台下，可能会出于战略考虑拿下地块。”

大湾区，是东莞这波土地热躲不开的原因。

今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》面世。据统计，在2.7万多字的规划纲要中，东莞被提到8处：广深港科技创新走廊的必经节点、先进制造业中心等等，包括滨海湾新区也被正式写入文件。

尤为重要的是，位于珠江口岸的东莞，北接广州市，南接深圳市，在整个大湾区里的区位优势毋庸置疑。

“开个玩笑，东莞就是双核驱动，一个广州一个深圳，位于两个一线城市中间，这种区位放眼全国，仅此一个。”李兴旺说道，跟京津冀、长三角等几个城市圈作为对比，“其他城市圈，两个城市之间至少相隔近一百公里，但大湾区广佛、深莞这些每个城市相差四五十公里，距离很近。”

在开发商的眼里，东莞的角色更加有趣：“它在粤港澳大湾区规划里面应该是有点闷声发大财的角色，广深都要经过它。”

相比广州，东莞与深圳明显千丝万缕一些，尤其是近几年来，产业基础雄厚、上下游产业链配套完善的东莞已基本成为深圳产业外溢的不二之选。

华为的进驻大概是最好的佐证，有文章这样形容：在深圳，如果您跟别人问起坂田，被询问者的第一反应大多是：华为。现在，如果您跟别人问起东莞的松山湖，他们的第一反应或许也是华为。

产业转移过程中，楼市也泛起涟漪，莞深同城置业成为楼市热点。可以说，东莞楼市历年的火热，深圳客的作用不容忽视，刺激东莞楼市成交量大幅增长。

相比于深圳而言，如今用“价值洼地”来形容东莞房价仍不夸张。目前，除部分热门区域进入房价“3W+”时代，整体的新房均价在1.6万元/平方米左右，而深圳则已达5.5万元/平方米左右。

这样的差距不仅诱惑了深圳客们，也给了入莞的房企们想象空间。

“重仓”莞城

房企们在东莞的这波抢地，赚足了市场的眼球。

不谙东莞市场的人尚在疑惑：保利、融创、首创乃至鹏瑞，是何时瞄上这样一个广东二线城市?但事实上，他们已是这片市场的“后来者”。

“现在进去很难，万科、碧桂园已经形成这种垄断性地位了，(积累了)这么多年的人脉资源、土地资源……”某头部房企透露出稍显遗憾的心态。

以万科、碧桂园、金地为代表的外来房企，的确可以说是东莞市场的第一批房企。其中，万科更是东莞住宅市场的龙头老大，东莞万科一度外称“市场占有率总是万科集团第一”“每年都能获得最佳一线公司殊荣”等等。

2004年入莞的万科，仅用5年时间就位居东莞市场第一，此后一路高歌，连续6年领跑东莞楼市，项目遍布松山湖、长安、虎门、塘厦各个片区。2015年，东莞万科销售额首次突破百亿，成为东莞房地产市场上首家销售额突破百亿的房企。

这样的榜首地位，受到了“宇宙第一房企”的挑战：2017年，东莞万科销售额194亿元，被碧桂园285亿元超越，屈居第二。

去年万科实现反超，数据显示，万科、碧桂园、金地2018年在东莞分别签约197亿元、162亿元、69亿元，各自占据14%、13%、5%的市场份额。

外来房企独大，东莞本地房企的生存空间明显缩小。据观点地产新媒体了解，目前前十榜单上，仅有本土房企光大地产一枝独秀，其他例如新世纪地产、宏远地产等早已挤至20名之外。

但值得注意的是，前二甲万科、碧桂园的市场份额已有所下降，2018年两大房企总和占市场约27%，比2017年的37.5%回落约9个百分点。

“众多一线大企都重仓东莞，也稀释了头两名的市场份额，这是大趋势。”李兴旺对观点地产新媒体解释称。

寡头份额的分薄，来自于外来房企的第二波进入。在保利、恒大、中海、卓越于前几年陆续进入后，2017-2018年，东莞迎来新一轮开发商的抢滩热潮，华润置地、招商蛇口、中交、金茂、龙湖、华侨城、远洋集团、中洲、云南城投等“姗姗来迟”。

2018年，在龙争虎斗下，万科、碧桂园之后，金地、卓越、保利、光大、恒大、和记黄埔、中海、宝安地产等分列第三至第十名，时代、阳光城、泰禾等紧随其后。

如今，四宗锁定地的出现、京系房企首创置业的到来，是否暗示了东莞房企的新一轮洗牌?另一面，市场前十的外来开发商仍感叹“错过了发展时机”的时候，这一波入局东莞的外来者是否稍晚了呢?

市场似乎比焦虑的开发商看得开些：“现在不晚，目前大湾区能进的城市也不多。大湾区规划出台后，看好湾区发展的二三级房企、非主流房企都会关注湾区市场，能进的话至少插入上旗帜。”世联行广州大区副总经理林家星说道。

值得一提的是，房企们在东莞的争夺，并不限于公开土地市场这个战场。

在开发强度超逼近五成、土地资源日益紧张的东莞，“三旧”改造、城市更新成了缓解土地压力的必经之路。2018年8月，东莞市政府正式发文《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》，提出东莞力争未来3年实现城市更新3万亩的目标。

房企们为了抢食市场蛋糕，自然也要走这条路子。

2017年开始，万科、碧桂园、保利、金地、星河、华润、卓越等陆续在东莞成立城市更新公司或设置城市开发功能，开始签约操盘东莞城市更新项目。

其中，在东莞城市更新局上最活跃的是华润置地。资料显示，自前年入莞以来，华润已中标谢岗镇赵林村、常平镇朗贝村、道滘镇大健康特色小镇、火炼树城市更新项目等，相关项目数量多达十余个。

随着旧改项目推进，目前，仅城区就有包括卓越中寰、碧桂园·Park Royal、东城碧桂园、万科中天城市花园等这些旧改项目入市开盘。

粮仓大开、土拍火热、房企入局……在时代变迁、产业转移中徒留空荡荡厂区的东莞，似乎又迎来新一轮的注目。

但市场狂热时尚需冷静者，在东莞土地遭热抢背后，二级市场近期也出现备案项目进行价格下调，幅度多达20%，甚至有观点认为“这是不是一场隐形泡沫”。

锁地大戏过后，莞城的地产弧线尚未明朗勾画出来。